原状回復の相場と見積もりの3段

原状回復の見積もりは、同じ物件でも2倍以上ひらくことがあります。高いか安いかを判断するには、1つの「相場」ではなく、3つの水準を知っておく必要があります。

見積もりの3段（円／坪の目安）

	ビル指定業者・大手の水準	一般業者の相場	相見積もりで勝負になる線
オフィス（〜50坪）	10万〜12万	3万〜5万	2.6万〜4.4万
オフィス（50〜100坪）	10万〜12万	5万〜8万	4.4万〜7万
飲食店スケルトン戻し（軽飲食）	—	5万〜10万	4.4万〜8.7万
飲食店スケルトン戻し（重飲食）	—	10万〜15万	8.7万〜13万
物販店舗スケルトン戻し	—	1.5万〜4万	1.3万〜3.5万

①はビル指定業者の初回見積もりの中央値（坪10.3万〜12.3万円・税込・主に東京の実績）。②③は税抜の目安です。交渉後は平均で約37%下がったという調査があります。
②は公開されている業者・メディアの相場の幅です。出典は各記事の末尾に載せています。
③は、職人に出す原価と経費を積み上げたときに、利益を残して相見積もりで勝負になる線（②の約87%）です。この線より大きく下の見積もりは、工事範囲の抜けを疑ってください。
確認日 2026-09-20

30秒で概算を出す

物件の種類と広さを入れると、一般的な相場の幅でいくらになるかが出ます。登録も入力も要りません。

物件の種類

広さ（坪）

坪数を入れると、この種類の一般的な相場の幅から概算が出ます。

幅が広いのは、ビルのグレード、夜間作業の有無、残置物の量、産廃の処分費で金額が動くためです。正確な金額は現地を見ないと出ません。概算は目安として使ってください。

①ビル指定業者・大手の水準

オフィスビルでは、ビル側が工事業者を指定していることがよくあります（B工事）。指定業者は競争がないぶん、見積もりが高くなりがちです。一般社団法人RCAA協会の査定実績（2026年5月時点）では、指定業者の初回見積もりの中央値は坪10.3万〜12.3万円、交渉後は坪5.8万〜7.1万円で、平均36.8%下がったとされています。ただし、減額交渉を仕事にしている側の数字なので、大きめに出やすい点は割り引いて見てください。

②一般の業者の相場

公開されている業者やメディアの数字を並べると、オフィスは規模で坪2万〜15万円、飲食店のスケルトン戻しは軽飲食で坪5万〜10万円、重飲食で坪10万〜15万円、物販店舗は坪1.5万〜4万円あたりに集まります。幅が大きいのは、ビルのグレード、夜間作業の有無、残置物の量で金額が動くからです。

③相見積もりで勝負になる線

職人に出す原価に、経費と利益を足していくと、②の相場の9割弱あたりに「利益を残して相見積もりで勝てる線」があります。この線より大きく下の見積もりは、次のどれかを疑ってください。

産廃の処分費が入っていない（「別途」になっている）
夜間・休日の割増が入っていない
工事区分表のC工事の一部が抜けている
現地を見ずに面積だけで出している

見積書を受け取ったら見るところ

諸経費・現場管理費の合計：本体工事の2割を超えていたら内訳を聞く
数量：「一式」が多い見積もりは、数量を書いてもらう
別途工事：消防設備・電気・空調が別の会社から出ていないか
工期と作業時間帯：夜間指定なら割増の根拠を確認する

出典

指定業者の初回見積もりと交渉後の数字：一般社団法人RCAA協会「オフィス原状回復費の坪単価はいくら？」（rcaa.or.jp）
オフィスの坪単価：growth-office.com、rex3.bz、inuki-roox.com
飲食・物販のスケルトン戻し：inuki-info.com、tenponaiso.com、kaitoritaiyo.jp

確認日：2026年9月20日。相場は変わるので、最新の見積もりと必ず比べてください。

手元の見積書と比べる

金額と坪数を相談フォームに書いていただければ、この3段のどこに当たるかをお返しします。そのうえで、対応エリアの登録業者から最大3社をご紹介します。お電話での営業はしません。